深圳二手房卖家为避税匆匆出手 新房成交量环比猛增82.4%

发表日期:19/01/25    来源:    点击量:

 

  来自金华市房地产交易管理网数据,一月份金华一手住宅成交了1800套,比前一个月(即2012年12月,成交987套)猛增了82.4%,这让业界大吃一惊,2012年成交量最高的7月份,也只有1284套。

  据浙中在线网站统计,江南区块成交最多,达981套,江北区块成交311套,金义都市区成交216套。 成交量排行前10位的楼盘,有6个楼盘位于江南版块。

“调控细则出来了,而且这次力度远远大于市场预期”。上周末,记者走访了深圳市区多个中介地铺,听到最多都是这样的议论。

3月1日下午,在距离“国五条”发布后第九天,中国政府网发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,《通知》共包括六条内容,也被称作是 “国六条”,与2月20日国务院常务会议发布的“国五条”相比,变化不只是增加了“加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制”一条内容,还有政策全文已经由“国五条”时候的539个字增加到细则时的3341字,其中就包括了对限购、差别化住房信贷、税收等多个热点政策的细化,其力度和影响面被认为是近两年来最厉害的一次。业内评论,这一细则将对楼市平稳健康发展产生深远的正面影响。

现场直击

卖方咨询量大增

上周六是“国五条”细则出台后的第一天,在福田区景田北的一间中介地铺,一大早,就有市民过来找到置业顾问询问上周五出台的细则对自己带来的影响,据一位置业顾问介绍,他已经是差不多第十个前来咨询的客户。

市民孙先生问,细则中提到售房将按20%征个税,这是否意味着卖房的增值部分将有20%将缴个税?

对此,置业顾问林经理解释,按照“国五条”细则,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。举例来说,一套70平方米的二居室为例,房屋出售方原购房款为120万元,现在的卖价是250万元,如果这并非出售方的唯一住房,那么执行新政后,需按差价20%征个税,因此缴纳的个税额为(250万-120万)×20%=26万,几乎占成交价一成多。这个数据让孙先生着实吃了一惊。

目前,深圳二手房交易执行怎样的个税征收政策?林经理介绍,这要看所售房子的类型,一般普通住房按全额1%;非普通住房按1.5%;拍卖房按3%。这也意味着,如果按现有政策,上述例子中的个税征收额应为250万元×1%=2.5万元,前后相差23.5万元。

不过林经理强调,对于个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,可免征个人所得税,这部分人将不受新政影响。

在市规划国土委官网,记者也找到了深圳现行的关于二手房交易计税政策和征收税单明细,此项名为《关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通知》从2011年7月11日起开始实施,即业界通常所称的“7·11”政策,其核心内容就是规范个税征收,打击“阴阳合同”。

记者注意到,在二手房交易税单明细中,有关个税的征收详细说明分为核实征收和核定征收两种方式,按核定征收方式,二手房交易应纳个人所得税=计税价格×1%(或1.5%、3%);按核实征收方式,应纳个人所得税=(计税价格-房地产原值-转让过程缴纳的税金-合理费用)×20%。并规定,自用满5年(含5年)且是家庭唯一住房免征个税。

也就是说,目前深圳在二手房交易个税政策上存在差额的20%或全额的1%征收两种方式。不过目前在实际操作中,深圳二手房交易市场基本都是采用后一种方式。而按照“国五条”细则要求,今后二手房交易个税征收应只有核实征收方式一种,即按差额的20%计收。至于深圳会否取消核定征收方式,目前尚不明确,有关人士称,一切都要等地方细则出来后才知晓。

市场反应

买卖双方出现签约潮

有报道称,在北京、上海、南京、重庆等地的房地产交易中心和中介,出现了连夜排队签约、过户的情况。在采访中,记者也明显感觉到,二手房交易个税政策调整对深圳市场的触动最大,深圳虽未发现连夜排队签约过户的情况,但买卖双方加紧商谈争取尽快签约的现象确实存在。

昨日上午,在新洲南的一间地产中介地铺,三个会客室都被占用了,里面,买卖双方正在面谈。据王经理介绍,从周六开始,买卖双方约谈的数目明显增多,很多卖方在了解到个税征收新政后,态度发生了明显变化。

前段时间,卖方普遍存在惜售,原因就是看到市场趋旺,提价意愿明显,频繁反价,与买方僵持。但现在,“国五条”细则出来后,卖方了解到个税政策改变,会影响自己的卖方收益,所以开始松口。尤其是确有诚意出售的业主,都希望赶在新政执行前签约过户。比如就有一位业主,在与买方的沟通中,因为2万多元的价格谈不拢,导致交易陷入僵局。但昨天,卖方主动提出约谈买方,希望尽快成交,因为在这位卖方看来,与可能多缴20多万元个税相比, 2万元的议价空间已经显得无关紧要。

记者随后走访了梅林、彩田村等多间地产中介地铺,也都存在买卖双方约谈量增加的情况,签约量明显增多。

中联地产市场研究部总监周庆亮分析,“国五条”细则中关于二手房交易个税按差价20%征收的政策,的确对二手房市场带来很多冲击,尤其是在深圳这样一个二手房交易比较活跃的城市,影响更大。从目前情况看,短期内,或会出现一波二手房交易高峰,因为很多卖方都想赶在新政执行前过户。

后市预测

市场走向 存变数

“国五条”细则中的二手房交易个税政策将对市场的走向产生怎样的影响?对此,市场普遍认为,个税按照差额20%收取力度很大,对二手房市场特别是一线城市过热的二手房市场将有非常大的打击效果。量价齐升的局面将难以为继,甚至会迎来拐点。但市场也有一种担忧,假如卖方把个税负担转嫁到买方头上,是否又会推高二手房的价格?

在深圳,从一月份开始,二手房交易就开始趋旺。来自市规划国土委的统计数据显示,一月份,全市二手房住宅过户数为8025套,环比上月增加20.99%,同比增加296.69%,延续去年底以来的上升势头,成交量更是创下2011年“7·11”政策以来的新高,突破8千大关。成交均价也创下近两年来的新高,达到25254元/平方米,环比上涨7.36%,

进入二月份,受春节因素影响,上旬二手房交易清淡,节后开始回暖,以2月18日开始的一周为例,根据深圳中原地产的监测,二手住宅成交突破千套,成交均价达到24978.87元/平方米,比春节前一周上涨了4.93%。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,“国五条”细则对楼市起到一个清醒剂的作用,并能有效抑制房价上涨,成交量也会收缩,特别是二手房的成交,将更为明显。

深圳市房地产研究中心主任王锋也认为,细则的出台对于深圳楼市的房价上涨预期有很好的抑制作用。

在对二手房个税新政积极评价之余,市场还有一种担心,就是卖方如果把个税负担转嫁到买方头上,是否会推高二手房价格。

新华社稍早时发表的评论就提到,长期看政策效果可能打折扣。

潘石屹也在微博上第一时间发表评论:增加交易过程的税费阻碍流通,上市的二手房会更少,供应量少则会导致房价上涨。

业内人士建议,应该降低一些房产交易环节的税费,把它转到持有环节上,这样既能够促进房地产二级市场交易的活跃,满足购房人的自住需求,又能增加多套房业主的持有成本,抑制投资投机。

  一月份约有5个楼盘新开或者加推,约900套新房源入市,如江南的欧景名城四期、西城悦居,婺城新区的白沙春晓,安地的桂语山居,还有金东区的金华万达广场,一开盘就引来了众多购房者关注,销量不错。

  成交量攀升,价格也有微降,二月份发布的《2013年1月中国房地产指数系统百城价格指数》显示,2013年一月金华住宅均价为9229元/平方米,环比去年12月下跌2.77%,但与去年一月份相比上涨15.1%。

  二手市场成交也不错,1月二手房住宅成交1069套,环比2012年12月的875套,涨幅达22.2%;同比2012年1月的170套,涨幅高达5.28倍。

深圳特区报记者 徐 强

  业内人士分析,成交量高,可能与春节有关系,因为今年春节在二月,很多购房者觉得现在楼市越来越热,无法预测春节后的变化,索性赶在节前买房子。

  另外,年前房价微微下降,加上房源比较多,可供选择的较多,加上开发商的卖力宣传和诱人优惠,让很多人也就下手了。 记者 陈艳

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