物业要求恢复原貌 房市成交仍活跃

发表日期:19/01/25    来源:    点击量:

  “最牛违建”拆了,“最牛绿化”来了?

  北京市海淀区紫竹院公园西侧有一片名为“人济山庄”的高层住宅楼。2013年,在人济山庄B座楼顶上“盘踞”了多年的违法建筑“空中别墅”被曝光,后由业主张必清自行拆除。但最近,楼顶上新出现的一片“绿色”又引发小区居民不安。

CFP供图

  邻居担心违建重起,业主声明是“防护举措”,城管部门认定非违法建设,绿化部门未接到屋顶绿化审批申请。这是又一次的“有钱任性”?还是业主“好心办坏事”?事情真相暂未完全呈现,但却给城市管理提出了诸多问题。

  政府未认定违建,业委会要求拆除

  最近,小区居民发现B座楼顶又“绿”了,南侧和东侧的绿色植物给楼顶镶了一层“绿边”。联想到小区电梯里进出的工人和绿植,很多人担心:风波暂平后,“空中别墅”又动工了?尤其是26层的两户居民,前不久北京降小雨时,家中又出现了漏水,更加质疑。但楼顶只能通过张必清的小楼才能进入,大家都看不到楼顶实际情况。

  楼顶种树会不会影响楼房安全?遇到大风等恶劣天气,这些树木是否存在安全隐患?小区居民提出一系列问题。对此,张必清在接受记者电话采访时表示,盆栽在楼顶边缘的绿植为小叶黄杨,只比围墙高出30多厘米,而且用土为专业的轻质绿化土,不会有安全问题。至于栽种目的,是为了防护楼顶拆违后留下的墙体,避免上面的碎片随风下落。所有绿植的摆放、栽种都是他咨询专家后自行决定,没有经过政府审批程序,也未经业委会同意。

  不过,对于楼顶摆放绿植的定性和监管,存在难点。海淀区城管部门向记者介绍,这与上次建房屋、造假山不同,所以没有认定为违法建设。海淀绿化部门则表示,此前没有接到过个人的屋顶绿化申请和方案审批。

  最后,根据居民要求,出于对社区安全的考虑,人济山庄业委会和物业公司4月22日下达了恢复楼顶原貌的通知。当晚,张必清安排工人开始拆除。

  屋顶绿化应走合法程序,专业施工

  4月23日,张必清在接受记者采访时介绍,所有小叶黄杨已经清理完毕,并向记者发来了楼顶空花盆的照片。当记者提出前往楼顶现场探访时,张必清表示他暂不在楼内,所以无法安排。

  对于楼顶栽种绿植的行为定性,张本人并不笃定。一方面,他向记者强调,这是为了防护楼顶墙壁的举措,“防止碎片被风吹落砸伤人”,因为不是绿化工程,所以没有向园林等相关部门提出申请。另一方面,他也介绍说,从选土到施工,都咨询了专家,“不会对楼顶有什么损害”“政府也鼓励在楼顶搞绿化啊”。

  记者看到的一张航拍照片显示,人济山庄B座楼顶的“绿色”并不局限在东南角,在西侧也有两处摆放有不少绿植,在中部有五列绿植形成了梯田状,完全是一处微型植物园的模样。

  随着佛山限购正式松绑,市场不断猜想,深圳何时取消限购?深圳市规划和国土资源委员会于8月6日晚间声明表示,目前深圳仍按照国家分类调控的要求,严格执行住房限购政策。

  记者采访获知,深圳近期不会取消限购在行业内已成为共识,各方专家认为,深圳作为一线城市,不会随二三线城市的松绑而取消限购。但实际上,受全国范围内取消限购消息影响,深圳近期开发商入市热情上涨,多个项目都计划在8月后入市。

  一线城市尚不宜取消限购,深圳市场活跃

  在楼市不断下行的情况下,以及中央明确“分类调控”的思路下,各地纷纷松绑楼市限购政策。从今年5月开始,部分二三线城市已尝试局部放宽楼市限购令。据统计,目前46个采取限购政策的城市中,已有超过30个城市为限购“松绑”,而且放松限购的城市数目仍在增加。

  而在广东,此前有广州、深圳、珠海、佛山四个城市执行限购政策。从7日凌晨起,佛山成为广东省内首个宣传松绑限购的城市,其限购对象从家庭调整为个人,而原先对非户籍居民的社保和纳税方面的要求也一并放开,允许有身份证的非户籍市民购买一套住房。

  在这一系列松绑限购趋势下,深圳也一度盛传将取消限购。而在8月6日晚,深圳市规划和国土资源委员会发布声明表示,近日网上流传的关于“深圳将取消限购”的传闻不实,目前深圳仍按照国家分类调控的要求,严格执行住房限购政策,深圳楼市限购并未“松绑”。

  深圳市房地产研究中心主任王锋表示,包括深圳在内的一线城市目前松绑限购短期内没有可能性,至少年内都不会松开限购政策。

  深圳各房产中介也敏感地判断深圳作为一线城市,不会轻易放松限购。深圳中原副总经理贺晓丽表示,限购政策松绑的城市多是二三线城市,让市场呈现积极信号,其根源是政府担心楼市失控。而深圳作为一线城市,资本非常活跃,即使是前期对楼市严管时,深圳的楼盘交易依然非常活跃,因此,深圳的限购政策预计不会有任何放松。

  中联二手房研究院总经理肖小平和美联物业全国研究总监徐枫也认为,深圳近期不会松绑限购。肖小平表示,7月份置业者入市意愿有所回升,成交量止跌回升,价格下降趋势也基本停止,为2014年下半年深圳楼市迎来了一个较好的开局。同时,从近期的政策、市场表现看,中联预计后市将会延续回升的趋势,在这个积极因素影响下,政府并不需要动用松绑这根救市稻草。

  “目前一线城市房子供不应求的情况还在持续,并不适合放松限购,”有房产业内人士表示,深圳与其他二三线城市不同,资本活跃,移民人口众多,放松限购会引起市场释放大量购房需求,不利于市场稳定,而深圳正在建立房地产市场调控的长效机制,在政策尚未完善的情况下,出于稳定房价的考虑,短期内限购政策取消的可能性不大。

  深圳再现“日光盘”,8月后或迎来新房供应潮

  而在市场上,多城市取消限购的消息则让深圳市场近期逐渐活跃。

  8月3日,位于龙岗龙东社区的中骏四季阳光一期二组团正式开盘。记者了解到,该项目在6月7日启动一期二组团的认筹,受市场环境影响,楼盘蓄客时间长达2个月,直到8月2日才最终开盘。这批单位主力户型为66—86平方米,共计290套,以均价1.3万元/平方米的价格入市,略低于周边新房项目,同时也低于该片区目前二手商品住房的均价。

  在开发商充分蓄客和理性入市价格的保障下,这一项目也取得了不错的销售成绩。据悉,开盘当天有四五百人到达现场参与摇号,到当天中午12点半正式宣告售罄,前后共计约3个小时。该项目营销负责人表示,认筹客户与推盘量达到了1∶1.5,加上项目是以低于周边项目的价格入市,所以销售理想,而“市场情况好的话,今年预计还会再集中开盘两次”。这名负责人认为,目前房地产市场的转暖有待金融市场放松,而下半年定价和产品将是关键因素。

  据深圳中原统计,刚刚迈入8月,深圳就有5个项目入市,一共带来了1400多套的供应。而6月底至7月间,深圳共有21个项目开放营销中心或样板房,为新房市场的供应高峰做足了准备,预计8、9月份将成为深圳新房的天下。而推盘量的增加必然会导致竞争加剧,楼盘打折促销会在第三季度达到巅峰,对不少刚需族来说,未尝不是一个好时机。

  综合开发研究院(深圳)旅游与地产研究中心主任宋丁表示,深圳上半年全市仅有3万多套房入市,这一供应量与全国其他城市相比比较良性,同时上半年深圳房价走势也相对理性,这时候取消限购就显得不现实,对于市场已有冷静的刚需购房者也是一种伤害。

  少量投资客开始入市,预示看多成主流?

  伴随市场回暖,新房项目的入市增多,市场上的投资群体也部分入市。在上述中骏四季阳光项目开盘现场,记者发现,有一组7人的购房团是来自外地的投资客,据介绍,他们此次来深圳的主要目的是买房,刚需盘为主,目前已在布吉沙湾即将开盘的某项目下定两套。

  而在近期的新房销售中,记者也注意到,以小户型和商务公寓为主流的新房项目较多受到购房者追捧。深圳中原副总经理贺晓丽表示,在深圳市场上,小户型物业受到热捧,不仅是刚需群体的首选,也是投资者理想的投资标的。深圳中原研究中心数据显示,尽管有限购政策约束,深圳市场目前仍有一成占比的投资者,其中六成以上投资者选择小户型作为投资标的。这与小户型的特点密切相关:一方面,总价低,投资门槛低,比较适合以租养房的投资方式;另一方面,小户型多以商务公寓为主,不受限购制约,且一般位于成熟商业圈,具有良好的交通和配套,满足过渡性人群的租赁和购买需求;更为重要的是,小户型投资价值较高,目前租售比仅为1:362,而其他面积段的住房租售比均超过1:400,从这个角度而言,大户型的成本较高,风险自然也较大,而小户型价值偏离度较小,投资价值较高。

  贺晓丽认为,随着楼市自发调整的不断深入,深圳房价开始步入下降通道,而相对买卖市场,租赁市场“刚性”特征愈发明显,租金仍会延续上涨走势,因此未来一段时间租售比会有一定程度下降。而对于小户型物业来说,随着社会发展和消费观念的转变,不同定位的小户型物业将会越来越受到年轻人的青睐,因此投资者在进行投资决策时,选择价值偏离小的小户型物业仍不失为好的选择。

  而来自中联地产二手房研究院的数据也显示,作为对市场价格最敏感的群体,8月第一周,投资客入市比例明显上升,达到26%,原关内成熟片区频现他们的身影,如华强北、香蜜湖、莲花等。而投资者作为房价发展重要的风向标之一,随着比例上升,预示着看多渐成主流。

  对此,有专家表示,小叶黄杨本身是《北京屋顶绿化规范》规定的“推荐北京地区屋顶绿化植物种类”,须毛根系浅,穿刺能力弱,只要种植得法,不会造成安全隐患。但从楼顶的照片看,这已经属于“屋顶绿化”的范围,应经过检测后,由专业绿化人员来施工,不可任性而为。

  北京市楼顶绿化协会专家介绍,目前屋顶绿化属试验推广阶段,主要在公共建筑推进。若个人希望对屋顶进行绿化,也应向绿化部门提请专家论证后再操作,“应详尽考虑建筑物本身荷载重量、建筑隔根防水、防范绿化物被风吹倒掉落等问题”。法律界人士则提出,屋顶属于公共资源,对其进行绿化要获得业主的集体认可,经业委会同意后再报相关部门审批。

  目前市场上,深圳市民对于房价较多的观点认为,房价已平稳发展,即使会跌,也不会跌多少,只要价格合理可接受,该买还是会买。而另外一些购房者则认为,房价根本不会跌。此外也有一些持有现金的购房者在寻找新的投资机会,商务公寓等可规避限购的房产受欢迎。

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