楼市连迎两大利好政策 玩转全产业链“价值经”

发表日期:19/01/29    来源:    点击量:

  近期稳增长压力加大,在国民经济中起重要作用的房地产将承担一定的稳增长职责。在此背景下,地产行业今年以来多次受到政策照拂,包括降准降息、降首付比例等新政措施,对行业回暖起到了较大帮助。正值房地产传统意义的销售旺季,“金九”的表现可圈可点,“银十”能否借力政策利好再续良好表现备受关注。

  楼市一日迎两大礼包

  2012临近收官,各房企今年的整体表现也基本有了定论。调控从紧下,中小型房企多数境遇不佳,销售惨淡与负债的高企令部分房企“喘息困难”;而大型房企却表现抢眼,根据多家上市房企近期公布的业绩来看,中海、保利、招商等已提前完成全年销售目标。

  业内人士分析,大型房企凭借自身雄厚的实力,通过对全产业链资源的整合,提高品质,降低成本,保障了其“淡”市热销。

  日前远洋地产也发布10月通讯宣布,1-10月份远洋共完成协议销售额271亿,提前两个月超额完成全年销售目标。

  在去年的9月30日,中国人民银行在长假前突发大招,推出涉及“认房不认贷”及“最低七折利率”等政策的“9.30新政”,强力救市。历史再度重演。今年9月30日,央行联合银监会发布通知称,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。这是今年房贷政策的第二次调整。今年3月30日,央行联合住建部、银监会发布了关于个人住房贷款政策有关问题的通知,其中主要的目的之一是下调二套房首付比例,明确对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。

  同样是9月30日,住建部、财政部和央行联合下发《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》。《通知》明确自今年10月8日起将实施多项举措切实提高住房公积金使用效率,包括全面推行异地贷款业务,拓宽贷款资金筹集渠道,有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务,盘活住房公积金贷款资产。对此,中国银行金融研究所副所长宗良表示,调整首套房贷款比例,不一定会对存量住房的销量产生大的影响,但是却传递出国家层面稳定市场的信号。数据最能说明房贷政策进一步宽松对应的背景。1-8月份,全国房地产开发投资61063亿元,同比增长3.5%,增速比1-7月份回落0.8个百分点,回落幅度比1-7月份扩大0.5个百分点。在稳增长压力渐增的背景下,房地产市场的稳定性就显得尤为重要,政策加码也就势在必行了。

  地产行业回暖预期增强

  “金九银十”一般是房地产开发商销售的旺季,今年也不例外。8月份开始,楼市逐渐回暖。9月份,全国楼市开始保持平稳回升态势。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,9月份,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10817/平方米,环比上涨0.28%,涨幅收窄;同比上涨1.36%,涨幅扩大。国庆长假前推出的两大利好政策对楼市产生了立竿见影的成效。中原地产研究中心数据显示,十一黄金周,全国主要54个城市合计住宅签约24242套,较2014年同期的21083套上涨了15%。一线城市涨幅最大,上涨幅度达到了23.7%。其中上海成交1021套,相比2014年732套明显上涨。

  “全国性房地产政策的全面宽松,为‘金九银十’再创新高创造了良好的环境。尤其是中央层面一方面从财税、信贷、公积金等相关政策出发,鼓励改善性需求入市,另一方面通过住房保障货币化安置以加快商品房库存消化。”中原地产首席分析师张大伟认为,再加上一、二线城市的“地王”频频出现,在“地王”效应带动下,预计这些城市未来楼市成交量将持续上行。

  市场预计,四季度楼市有望继续回升。克而瑞研究中心分析认为,整体来看,房价在四季度持续上涨的基本面不会改变,但四季度房价增速或将有所放缓。中国国际经济交流中心研究员陈永杰认为,目前楼市回暖态势将维持较长时间,因我国经济仍将保持一定增速,而楼市与我国经济有较强关联性,未来房地产市场将保持继续增长。但目前房市增量投资比较有限,需要进一步做好存量调整工作,从质量上推进房地产市场的发展,下一步房地产市场增长将呈中低速,楼市回暖也不太可能回到以前的发展高度。

  楼市分化愈演愈烈

  相比于上半年的清淡,楼市在下半年出现了明显的回暖,但大中小城市的楼市分化却在延续。中国指数研究院10月1日发布《2015年9月中国房地产指数系统百城价格指数报告》显示,9月,深圳、上海、北京新建住宅价格同比分别上涨28.5%、11.27%和5.63%。另一方面,住宅类土地供应稀缺,房企在一线城市不惜高价拿地,土地价格飙升,带动新建住宅价格继续抬头。今年以来,一线城市频出区域地王,八九月间,北京、上海、福州、苏州、成都等城市,均出现住宅用地楼面地价溢价超过50%的土地出让。三、四线城市则面临与一线城市截然不同的现状,房价走势跌多于涨,一片惨淡。

  在远洋品质之旅全年活动收官座谈中,远洋地产集团副总裁陈润福表示:“今年是远洋第三步发展战略的第三年,也是回顾检验战略达成情况的关键之年。经过三年对产业链上多元业务的探索,远洋不再仅仅是一个单一的房地产开发商,而是成为拥有建筑、设计、装饰等全方位开发团队的、业务多元的房地产集团,这极大地推动了远洋提前完成业绩目标。”

  全产业链深挖内潜,提升产品价值

  正如中原地产研究员刘颉所言:“无论规模大小,房企只有做精品才有竞争力”,品质已经成为严厉调控下房企的共同出路。远洋地产集团总裁李明也强调,经历了行业的兴盛与动荡,如今在投资需求受到抑制、产品功能需求再次回归第一顺位的背景下,让住宅回归生活本质,将是行业发展的一条必由之路。

  为此,远洋提出了一套涵盖从规划到工程、再到配套和服务开发全链条的“五大标准,两大工程”品质管控体系,希望在保持和提高品质的基础上,通过全价值链管理和产品标准化工程、质量透明工程的实施,从而达成价格优势,为客户提供更高价值。这也是远洋2012“价值年”战略实施的核心工作。

  远洋将这套体系广泛运用于所有产品线的开发,无论是刚需楼盘还是高端项目,从设计、建设、配套、物业等均形成了一套明确而清晰的管理与操作模式。在品质之旅五站城市的项目探访中,海口远洋华墅项目大师罗伯特·海蒂亲自操刀设计、大连假日养生庄园满足全龄化养生需求、红星海世界观五年经营下形成成熟高端生活配套、钻石湾的独特区位优势、上海远洋·博堡再现巅峰建筑文明、北京远洋·万和公馆以“品质为尚、细节为王”定义豪宅新标准, 均展现了远洋地产特色品质管控体系在各个项目中的深入贯彻。

  对此,有业内人士指出,远洋以技术为纽带、市场为导向,整合产业链资源,引领开发、科研、设计、施工组成联合体,对于探索住宅产业化起到了积极的促进作用。

  战略前瞻布局,寻求新的利润增长点

  随着本轮楼市调控对商品住宅实行限购、限贷,部分房企和社会资本加速向商业地产等地产领域内的其他细分市场流动,以期开拓新的利润增长点。不过这种在政策压力之下的被迫转型,难免显得仓促。凯德商用中国区总裁骆伟汉就认为,这种转型最大的弊病就在于缺乏长期的发展策略规划。

  但远洋在这轮房企的“大转型”中,则显得“从容不迫”,这种从容来自于长达五年的商业布局。

  从2007年开始,远洋就已经着手布局商业地产。2010年,在制定第三步发展战略时,远洋将商业地产与住宅开发、房地产金融并列为驱动远洋未来发展的“三驾马车”。因此,当各大房企开始进入商业地产领域内“攻城略地”时,远洋却已迎来收获。

  今年9月,远洋与太古强强合作的颐堤港项目正式投入运营,目前,购物中心的签约出租率已超过85%,而写字楼的出租率也已超过86%,此外,远洋自己运作的北京、天津两地的未来广场也即将投入使用。据李明透露,目前,远洋商业物业用地储备约为370万平米。未来五年,远洋每年都有30万平米的商业地产项目投入运营。

  除了商业地产,为不断创新和推动住宅开发主业的发展,远洋试水旅游地产,如黄山远洋桃花岛、三亚远洋公馆项目等,不过李明曾明确表示,旅游地产只是尝试,为丰富住宅业态和满足客户的多元化需求而为,不是远洋业务战略布局的一部分。而对于养老地产,李明则表示,已在北京远洋·天著项目中规划了2万多平米进行尝试,未来养老地产将作为独立项目自负盈亏,不过目前条件还不是特别成熟,不便于透露更多信息。

  事实上,这种布局在业内人士看来更显“理性”:远洋重点发力商业地产,将为今后利润增长点的开拓以及房地产金融业务的进一步发展打下坚实的基础。

  进军上下游产业,寻求稳健发展

  万科“出海”、绿城“务农”、恒大涉足体育、万达收购影院……调控带来的市场压力,倒逼开发商寻找新的利润增长点。但据业内人士分析,其实在调控以前,不少开发商就已在谋求多条腿走路。跨界发展,其实也包含着房企全产业布局的战略雄心。

  与这种“大集团化”的发展思路不同,远洋的集团化发展模式,则始终坚持在与主业相关的产业链上下游拓展。李明认为:“企业经营适度多元化有其合理性,但综合来看远洋的多元化应是有限度的。这个限度是指要与主业高度相关的多元化,而且要求相关多元化也必须按照市场化、专业化的标准开展,肯定不能跨行业。”

  在这样的战略思维之下,远洋目前已建立起涵盖物业开发、物业投资、物业管理、房地产销售、建设、园林、装饰等诸多领域的全产业链发展模式。通过附属公司的业务创新、市场化专业能力的提升,远洋的多业态产业结构布局正逐步走向完善。

  以连续五年获得全国装饰行业百强企业的远洋装饰为例,它的业务已覆盖六大区域的二十多个城市,在建或竣工的项目接近70个,服务对象涉及远洋、世茂、中海、龙湖及鲁能等一线开发商。另据了解,2011年远洋装饰合同金额达到40亿,主营收入超过20亿。

  与主业相关的多元化发展也让远洋的业绩更加亮眼。据远洋地产中报显示,2012年上半年,除物业开发、物业投资、物业管理外的其他房地产相关业务的营业额就达到6.33亿元,同比上升131%。对今年提前两个月完成全年销售目标的原因分析时,李明就指出,其中很重要的一点,就是扩大了建设、装饰装修等业务的运营规模。

  对三、四线城市而言,供应过剩、需求疲软以及库存高企等问题依然得不到解决,故而成交量上涨动力不足。中国房地产行业协会原副会长朱中一认为,“9.30”和“3.30”楼市新政在政策层面显著拉动了改善型需求,促进全国楼市整体成交量上涨。刚需和改善型需求在政策上获得鼓励后,住房消费在市场化机制的主导作用下正逐步释放。针对一二三四线城市楼市分化加剧的现象,有专家认为,在当前房地产市场总体弱复苏的局面下,城市间房地产市场发展已显现出信贷、人口和投资的“虹吸效应”。

  在地产业感受到暖意的同时,地产股近日也开启了反弹,同花顺软件显示,房地产开发指数节后三个交易日暴涨12.3%。对于地产股的投资机会,安信证券认为,地产行业迎来政策面与基本面共振阶段,继续全面看好地产股。建议配置低估值龙头及一线城市高弹性品种。国泰君安则认为2015年房地产股的机会蕴藏在以下四大主线之中,分别是受益于降息降准和再融资全面松绑,资产负债表边际改善最为明显的龙头房企;具备国企改革预期的标的;积极转型的优秀标的;另外就是具备京津冀、自贸区等区域投资主题的标的。

  行业人士认为,随着楼市渐回产品本源,探索产业链上多元业务、成就集团化经营既反映了企业专业度的提升,也是企业主动强化竞争实力的一种表现。远洋地产在住宅领域探索住宅产业化、在商业地产突进、并行进产业链上下游,除了企业的品质战略“指使”之外,也暗藏着提升企业竞争能力、抗风险能力的目的。

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